HDFGS-2019-3

惠東縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《惠東縣完善國有建設(shè)用地開發(fā)使用條件管理暫行辦法》的通知

　　惠東府辦〔2019〕23號

各鎮(zhèn)人民政府，平山、大嶺街道辦事處，巽寮、港口管委會，縣府直屬有關(guān)單位：

　　《惠東縣完善國有建設(shè)用地開發(fā)使用條件管理暫行辦法》業(yè)經(jīng)十屆69次縣政府常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。實施中遇到的問題，請徑向縣自然資源局反映。

　　惠東縣人民政府辦公室

　　 2019年10月11日 

惠東縣完善國有建設(shè)用地開發(fā)使用條件管理暫行辦法

　　第一條 為加強國有建設(shè)用地管理，促進土地節(jié)約集約利用，完善已出讓及已劃撥土地的用地規(guī)劃條件和用地手續(xù)，按照尊重歷史及公平、公正、公開原則，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《建設(shè)用地容積率管理辦法》《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合我縣實際，制定本暫行辦法。

　　第二條 在本縣行政區(qū)域內(nèi)以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的國有建設(shè)用地開發(fā)使用條件管理，適用本暫行辦法。

　　第三條 符合下列情形之一的，可以辦理完善國有建設(shè)用地開發(fā)使用條件：

　?。ㄒ唬┮讶〉谩秶型恋厥褂米C》或《不動產(chǎn)權(quán)證》，但土地出讓合同或劃撥決定書未載明容積率等規(guī)劃條件的；

　?。ǘ┩恋爻鲎尯贤騽潛軟Q定書已載明容積率等規(guī)劃條件，因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改或有關(guān)政策發(fā)生變化，造成規(guī)劃條件發(fā)生變化的；

　?。ㄈ﹪薪ㄔO(shè)用地需要合宗、分割的。

　　第四條 符合下列情形之一的，不屬于調(diào)整容積率：

　?。ㄒ唬┮虿煌瑲v史時期容積率計算規(guī)則不一致，導(dǎo)致容積率數(shù)值發(fā)生變化，但計容積率建筑面積保持不變的；

　?。ǘ┮虬葱藿ㄐ栽敿氁?guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖進行分割致使局部地塊容積率高于整宗土地平均容積率，但各宗地塊計容積率建筑面積總和未超出規(guī)劃條件的。

　　第五條 屬于下列情形之一的，可以按照控制性詳細規(guī)劃的編制程序單獨編制規(guī)劃條件，提交縣城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會議審議同意后，報縣政府批準實施。

　　（一）因重點建設(shè)項目需要的；

　　（二）納入《惠東縣“三舊”改造專項規(guī)劃》項目庫的；

　　（三）城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)的零散地塊；

　　（四）因公益性建設(shè)項目需要以劃撥方式提供土地使用權(quán)的。

　　第六條 屬于下列情形之一的，不得辦理完善國有建設(shè)用地規(guī)劃條件及用地手續(xù)：

　?。ㄒ唬┍挥袡?quán)機關(guān)查封的土地；

　?。ǘ┮言O(shè)立抵押登記且未取得抵押權(quán)人書面同意辦理完善用地規(guī)劃條件及用地手續(xù)的土地；

　?。ㄈ┛h級以上人民政府決定收回的土地。

　　第七條 本暫行辦法第三條第（一）款的國有建設(shè)用地，其土地用途為商業(yè)或住宅類的，則權(quán)益容積率認定為2.0（《國有土地使用證》證載面積乘以2.0）；其土地用途為工業(yè)類的，則權(quán)益容積率認定為1.0（《國有土地使用證》證載面積乘以1.0）；其土地用途為公共服務(wù)和公共管理類且土地權(quán)屬人不屬于國家行政事業(yè)單位的，則權(quán)益容積率認定為1.5（《國有土地使用證》證載面積乘以1.5）。

　　現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的容積率超過權(quán)益容積率的，土地使用權(quán)人可根據(jù)現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃及有關(guān)規(guī)范要求，結(jié)合地塊周邊實際情況編制建設(shè)工程設(shè)計方案，對超出權(quán)益容積率的計容積率建筑面積部分向政府申請補繳土地出讓價款。

　　權(quán)益容積率是指取得國有土地使用權(quán)時未明確容積率的土地，設(shè)定其擁有的容積率。

　　第八條 屬于下列情形之一的，超出權(quán)益容積率的計容積率建筑面積部分無需向政府補繳土地出讓價款。

　?。ㄒ唬┤〉脟型恋厥褂脵?quán)時未設(shè)定容積率等規(guī)劃條件的舊有小區(qū)、舊有房屋拆改建項目（房屋產(chǎn)權(quán)登記面積對應(yīng)的容積率小于2.0的，其權(quán)益容積率按2.0認定），其房屋產(chǎn)權(quán)登記或原縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（建筑紅線證）對應(yīng)的容積率超過權(quán)益容積率的；

　　（二）屬于自建房且修建性詳細規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案經(jīng)原縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批或于2006年12月31日前經(jīng)當?shù)劓?zhèn)政府（含街道辦事處、度假區(qū)管委會）確認的；

　?。ㄈ┮讶〉谩督ㄖこ淌┕ぴS可證》的；

　?。ㄋ模┮?guī)劃核實確定的建筑面積（計算容積率部分）未超出省人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門制定的合理誤差標準范圍的；

　　（五）因國家、省、市和縣有關(guān)政策要求需增加計容積率建筑面積（即有房屋加裝電梯、配電房及自建房天面樓梯間等）且在本項目內(nèi)無法相應(yīng)核減的。

　　第九條 國有建設(shè)用地用途為工業(yè)類的，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下增加容積率，無需簽訂補充合同和補繳土地出讓價款。

　　第十條 除本暫行辦法第十一條規(guī)定的范圍外，國有建設(shè)用地用途為商業(yè)、住宅類的，各用途的比例按如下情況確定：

　?。ㄒ唬┩恋爻鲎寱r未明確商業(yè)和住宅比例的，按商業(yè)用途建筑面積不小于5%且不大于15%（不大于、不小于均包含本數(shù)，下同），其余為住宅用途建筑面積控制；屬于自建房的，按首層為商業(yè)，其余為住宅確定；

　　（二）土地出讓時僅設(shè)置商業(yè)比例（單控或未控）限定的，按商業(yè)用途建筑面積不小于5%，住宅用途建筑面積不大于95%控制；

　?。ㄈ┩恋爻鲎寱r均已設(shè)置商業(yè)和住宅比例（雙控）限定的，按商業(yè)用途建筑面積不小于5%，住宅用途建筑面積不大于95%控制。

　　幼兒園可計入商業(yè)用途建筑面積核算，使用性質(zhì)仍為配套公建。

　　第十一條 巽寮濱海旅游度假區(qū)以及“08”海岸線向內(nèi)陸延伸500米范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地用途為商業(yè)、住宅類且未明確商業(yè)和住宅各自比例的，按商業(yè)用途建筑面積不小于5%且不大于15%，住宅用途建筑面積不大于85%控制。

　　第十二條 除本暫行辦法第十條、第十一條規(guī)定的情形外，國有建設(shè)用地存在兩種或兩種以上土地用途且未明確各用途比例的，各用途的比例按如下情況確定：

　　（一）含商業(yè)用途的，商業(yè)用途占地面積為15%，剩余土地面積按其余用途平均分配；

　?。ǘ┎缓虡I(yè)用途的，土地面積按用途平均分配。

　　第十三條 國有建設(shè)用地用途為住宅類的，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，可按向政府補繳土地出讓價款的方式增加占總計容積率建筑面積比例不大于10%的商業(yè)用途建筑面積。

　　第十四條 因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改導(dǎo)致已出讓宗地有部分不可開發(fā)使用的，在滿足相關(guān)規(guī)范的前提下，可將該部分用地所擁有的權(quán)益計容積率建筑面積（出讓土地時有規(guī)劃條件的按規(guī)劃條件容積率計；出讓土地時無規(guī)劃條件的按本暫行辦法第七條確定權(quán)益容積率）等面積置換在剩余可開發(fā)利用的土地內(nèi)，不另計收地價，并核減或收回不具備開發(fā)使用條件的部分土地。

　　第十五條 已取得國有土地使用權(quán)的兩宗以上相鄰且無城市道路分割、屬于同一管理單元地塊、用地性質(zhì)一致、未開發(fā)的建設(shè)用地可以按以下情形進行開發(fā)建設(shè)：

　?。ㄒ唬┫噜?fù)恋貦?quán)利人一致的，相鄰?fù)恋赜猛緸樯虡I(yè)、住宅和住宅（或商業(yè)）合宗的土地，在符合現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃且商業(yè)用地面積和商業(yè)、住宅建筑面積合宗后均不改變的，可認定為用地性質(zhì)一致，并按規(guī)定完善相關(guān)土地合宗手續(xù)。

　?。ǘ┫噜?fù)恋貦?quán)利人不一致的，相關(guān)土地權(quán)利人應(yīng)簽訂合作開發(fā)建設(shè)協(xié)議，明確建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖確定的道路、廣場、公共綠地、市政公用設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等項目的實施責任，并承諾小區(qū)業(yè)主有權(quán)共用上述設(shè)施，在保持各宗用地規(guī)劃條件規(guī)定的各項技術(shù)經(jīng)濟指標不變的情況下（涉及業(yè)主產(chǎn)權(quán)部分須各自配套完善，如配套停車位、設(shè)備用房等），可取消相鄰用地的建筑退讓用地紅線，統(tǒng)一進行建設(shè)工程設(shè)計方案總平面設(shè)計、審查。

　　第十六條 已取得國有土地使用權(quán)需要分割登記的，原規(guī)劃條件或者經(jīng)批準的修建性詳細規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖確定的各項配套設(shè)施、技術(shù)經(jīng)濟指標等不得改變。

　　分割登記后如需辦理轉(zhuǎn)讓的，各受讓方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中明確原規(guī)劃條件或者經(jīng)批準的修建性詳細規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖確定的道路、廣場、公共綠地、市政公用設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等項目的實施責任。

　　第十七條 本暫行辦法未規(guī)定的其他情形，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、政策另行執(zhí)行。

　　第十八條 本暫行辦法自2019年11月11日起施行，有效期3年。我縣在此前頒布的有關(guān)規(guī)定，如與本暫行辦法不一致的，以本暫行辦法為準。

　　政策解讀：關(guān)于《惠東縣完善國有建設(shè)用地開發(fā)使用條件管理暫行辦法》的政策解讀

       政策文件：惠東縣人民政府辦公室關(guān)于延用《惠東縣完善國有建設(shè)用地開發(fā)使用條件管理暫行辦法》的通知