政策文件：關(guān)于印發(fā)《惠東縣房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位租售實施辦法》的通知
2018年3月26日，十屆30次縣政府常務(wù)會議審議通過了《惠東縣房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位租售實施辦法》（以下簡稱《實施辦法》），于2018年4月1日發(fā)文并施行，為認真履行政府信息公開，充分發(fā)揮政策效應(yīng)，現(xiàn)解讀如下：
一、 本《實施辦法》出臺的背景是什么？
近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，我縣汽車的保有量迅猛增加，因停車位問題引發(fā)的業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)公司之間的糾紛甚至沖突時有發(fā)生。主要體現(xiàn)在以下方面：一是停車位租售行為不規(guī)范，管理不到位，業(yè)主合法權(quán)益受到損害；二是房地產(chǎn)開發(fā)項目停車設(shè)施“重建設(shè)、輕管理”問題突出，有限的停車設(shè)施得不到高效使用；三是停車秩序混亂，居住區(qū)停車亂的問題尤其突出，嚴重影響小區(qū)交通和居民生產(chǎn)生活。因停車位問題引發(fā)很多管理上的難題，亟須通過實施辦法予以明確、規(guī)范。
二、本《實施辦法》出臺有哪些依據(jù)？
出臺依據(jù)包括上位法依據(jù)和現(xiàn)實依據(jù)。上位法依據(jù)主要有：《中華人民共和國物權(quán)法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《中華人民共和國人民防空法》、《中華人民共和國合同法》《惠州市中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位租售管理暫行辦法》等法律法規(guī)。
三、 本《實施辦法》出臺的目的是什么？
本《實施辦法》的出臺目的有四個：一是規(guī)范停車位租售行為；二是規(guī)范停車位租售的管理；三是提高停車位的利用效率；四是保障業(yè)主的合法權(quán)益。
四、本《實施辦法》制定程序怎么樣？
（一）根據(jù)縣領(lǐng)導(dǎo)的有關(guān)指示精神，為盡快把我縣房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位租售管理工作納入法制化、規(guī)范化道路，先后參閱了《物權(quán)法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《惠州市中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位租售管理暫行辦法》，開闊了視野，拓展了思路；
（二）在考察調(diào)研的基礎(chǔ)上，充分征求局相關(guān)部門工作人員意見后，經(jīng)局辦公室研究起草了該《實施辦法（征求意見稿）》；
（三） 2017年11月2日，我局發(fā)函至縣法制局、縣住建局、縣國土資源局、縣人防辦，征求對該《實施辦法（征求意見稿）》的意見和建議。截至11月15日，共接到有關(guān)單位復(fù)函4件，其中修改意見1處，根據(jù)修改意見形成《惠東縣房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位租售實施辦法（征求意見稿）》（第二稿）；
（四）2017年11月7日，我局在縣人民政府門戶網(wǎng)站發(fā)布公開征求意見的公告，截至12月10日（公告日期不少于30日），共征求到3人次10處修改意見，我局經(jīng)仔細研究后于2017年12月20日對采納情況予以說明。縣人民政府門戶網(wǎng)站于2018年1月2日將采納意見情況向社會公示。
（五）2017年12月11日，我局信息法規(guī)股根據(jù)有關(guān)法律依據(jù)和材料出具合法性審核意見書；
（六）2017年12月12日，我局召開局領(lǐng)導(dǎo)班子會議，會議在吸收各方意見和建議的基礎(chǔ)上，最終形成了提交縣法制局的《惠東縣房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位租售實施辦法》。
（七）2017年12月19日，縣法制局出具《實施辦法》審核意見書，共提出六條意見，12月22日，《實施辦法》經(jīng)縣政府綜合科轉(zhuǎn)交給我局，我局經(jīng)仔細核實研究于12月26日再次提交修改后的《實施辦法》。
（八）2018年3月26日，《實施辦法》經(jīng)縣政府十屆30次常務(wù)會議討論通過，于2018年4月1日開始印發(fā)實施。
五、 本《實施辦法》對人防車位的租售管理有哪些規(guī)定？
《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。為貫徹落實這項規(guī)定，《實施辦法》第九條規(guī)定經(jīng)人防主管部門審核確定為人防區(qū)域的，建設(shè)單位可按“平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”的原則處置；產(chǎn)權(quán)清晰，不作為共有建筑面積進行分攤的專有停車位，產(chǎn)權(quán)人可出售、附贈、出租。
六、 本《實施辦法》如何落實《物權(quán)法》“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定？
《物權(quán)法》第74條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要?！睘樨瀼芈鋵嵨餀?quán)法的這項規(guī)定，《實施辦法》第五條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目的停車位應(yīng)當首先滿足本項目物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要。第十五條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目的停車位數(shù)量無法滿足本項目物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主需要的，建設(shè)單位不得向本項目物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主之外的單位或個人出租。在已滿足本項目物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主購買和租賃需要的前提下，建設(shè)單位確需將停車位出租給本項目物業(yè)管理區(qū)域之外的單位或個人的，租賃期不得超過六個月。
七、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的停車位能否預(yù)售？
《實施辦法》第七條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目的停車位不得
預(yù)售。停車位經(jīng)縣住建部門依法確認、權(quán)屬登記后方能租售。出租期限不得超過二十年。
八、 本《實施辦法》對租售方案備案有哪些規(guī)定？
《實施辦法》第十條明確規(guī)定停車位租售實行租售方案
備案制度。建設(shè)單位租售停車位的，應(yīng)當在商品房預(yù)（銷）售方案包含的停車位租售內(nèi)容的基礎(chǔ)上制定租售方案，將租售方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30日，并將租售方案報縣房地產(chǎn)行政主管部門備案后方可進行停車位租售。同時，《實施辦法》第十條對停車位租售方案應(yīng)當包括的內(nèi)容進行了詳細地說明。
九、 本《實施辦法》的施行時間是什么？
本辦法自2018年4月1日起施行，有效期3年。
惠東縣房產(chǎn)管理局
2018年4月1日
