根據(jù)中共中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，為貫徹落實(shí)好《惠州市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作的通知》（惠府辦〔2017〕10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）精神，進(jìn)一步打擊投機(jī)炒作，維護(hù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)就我市商品住房轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題解讀如下：
一、背景和意義
按照中共中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，為進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大對(duì)住房投機(jī)炒作行為的打擊力度，2017年4月8日，我市印發(fā)了《惠州市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作的通知》（惠府辦〔2017〕10號(hào)），出臺(tái)了包括“嚴(yán)防投機(jī)炒作，即新購(gòu)買（新購(gòu)買是指自本通知施行之日起購(gòu)買）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓?！钡攘?xiàng)措施。為貫徹落實(shí)好《惠州市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作的通知》，惠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室根據(jù)我市各縣（區(qū)）業(yè)務(wù)、系統(tǒng)差異性等實(shí)際情況，于2017年5月11日印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的通知》（惠市房監(jiān)管辦〔2017〕13號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)商品住房轉(zhuǎn)讓的有關(guān)問題進(jìn)行了細(xì)化，確保政策執(zhí)行到位。
二、主要內(nèi)容
（一）在2017年4月9日零時(shí)后購(gòu)買的新建商品住房和二手住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。購(gòu)買時(shí)間原則上以完成《商品房買賣合同》（適用于新建商品住房）或《房地產(chǎn)買賣合同》（適用于二手住房）網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。在2017年4月9日零時(shí)前未完成合同網(wǎng)簽或簽署的為手工合同的，但購(gòu)房人能提供定金或首付款電子進(jìn)賬單原件（對(duì)以現(xiàn)金形式支付定金或首付款的，不予認(rèn)可）或稅務(wù)部門出具的完稅證明的，不受限制。在2017年4月9日零時(shí)前已完成合同網(wǎng)簽購(gòu)房的，或取得不動(dòng)產(chǎn)來(lái)源為非購(gòu)買的（如：新建、繼承、受贈(zèng)、析產(chǎn)、變更、換證等）無(wú)論是在上述時(shí)間點(diǎn)之前或之后辦出《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》，均不受限制。
（二）《通知》中規(guī)定的“轉(zhuǎn)讓”是指通過買賣、贈(zèng)與、交換方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為。通過法院裁定過戶、離婚析產(chǎn)、繼承、作價(jià)入股、吸收合并等方式進(jìn)行辦理轉(zhuǎn)移登記的，不受限制。
（三）不動(dòng)產(chǎn)交易與登記部門要進(jìn)一步加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，嚴(yán)格按照要求對(duì)住房轉(zhuǎn)讓資格進(jìn)行審核，確保調(diào)控工作落到實(shí)處。
該《通知》進(jìn)一步明確了商品住房限制轉(zhuǎn)讓的時(shí)點(diǎn)、范圍、類型等內(nèi)容，為業(yè)務(wù)部門執(zhí)行提供了文件依據(jù)，具有較強(qiáng)的操作性。
三、具體解讀
（一）受限制的是以購(gòu)買方式取得的住房。
1、條款中的購(gòu)買，包括了與開發(fā)公司簽署商品房買賣合同購(gòu)買、與業(yè)主簽署二手房買賣合同購(gòu)買、通過法院司法拍賣競(jìng)買、在拍賣機(jī)構(gòu)公開競(jìng)買等等。
問：法院裁定了一套房給我，辦出證后能立即賣掉嗎？
答：要根據(jù)您原取得不動(dòng)產(chǎn)的法律文書的具體內(nèi)容來(lái)確定，如果法律文書中明確是您通過司法拍賣競(jìng)買取得，或確認(rèn)您購(gòu)買取得的，且購(gòu)買時(shí)間在2017年4月9日零時(shí)后的，就在限制的范圍，須按規(guī)定在辦證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓；法律文書中顯示不是購(gòu)買取得或購(gòu)買時(shí)間在2017年4月9日零時(shí)前的，就不在限制的范圍，可以立即轉(zhuǎn)讓。
2、住房取得的方式不是購(gòu)買的不受限制，如繼承取得的、受贈(zèng)取得的、新建取得的等等，不是以購(gòu)買的方式取得的，無(wú)論取得時(shí)間是否在2017年4月9日后，均不在受限制的范圍。
問：我自己建的房子，2017年10月9日剛辦出的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，能馬上賣嗎？要等3年嗎？
答：您的不動(dòng)產(chǎn)是新建取得的，不是購(gòu)買取得的，不在限制的范圍。
問：我2017年8月繼承了長(zhǎng)輩遺留下來(lái)的一套房子，想辦出證后就立即賣掉，可以嗎？
答：可以的。您繼承取得的不動(dòng)產(chǎn)，不在限制范圍。
3、此次限制轉(zhuǎn)讓的范圍僅限于住房，如商場(chǎng)、辦公、車位（以規(guī)劃用途為準(zhǔn)）等非住房不受限制。
問：我2017年8月買了個(gè)檔口（商鋪），10月份辦好的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)在要賣給別人，可以馬上過戶嗎？
答：可以的，商鋪屬于商業(yè)用房，不是住房，不在限制的范圍。
（二）限制的時(shí)間界限是2017年4月9日零時(shí)后，是購(gòu)買時(shí)間，不是辦證的時(shí)間。
問：我在2017年1月8日在一個(gè)新樓盤向開發(fā)商購(gòu)買了一套商品住房，但商品房買賣合同條款約定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證出證時(shí)間是在兩年后（即2019年1月8日），拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后轉(zhuǎn)讓是否受三年限制？
答：住房限制轉(zhuǎn)讓的時(shí)間以購(gòu)買時(shí)間為準(zhǔn)，如您所購(gòu)買住房的時(shí)間發(fā)生在2017年4月9日零時(shí)前，則即無(wú)論何時(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，在下一次轉(zhuǎn)讓時(shí)均不受政策限制。您購(gòu)房時(shí)間在2017年4月9日零時(shí)前，跟不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證出證時(shí)間無(wú)直接關(guān)系，因此不受“須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓”的限制。
問：我在2017年4月10日在一個(gè)新樓盤購(gòu)買了一套商品住房，按照商品房買賣合同約定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證出證時(shí)間是在兩年后（即2019年4月10日），是否受三年限制，如果受限制，問何時(shí)能轉(zhuǎn)讓？
答：您購(gòu)房時(shí)間發(fā)生在2017年4月9日零時(shí)后，屬于限轉(zhuǎn)讓的范圍，即“須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓”，按照合同約定2019年4月10日辦出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，則在2022年4月10日后方可轉(zhuǎn)讓。
購(gòu)買二手住房與商品住房（即一手住房）的限制規(guī)定一致。
（三）購(gòu)買時(shí)間原則上以完成網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，手工合同或未及時(shí)簽訂網(wǎng)簽合同的，須提供相關(guān)材料證明屬于2017年4月9日零時(shí)之前購(gòu)買。
在2017年4月9日零時(shí)前未完成合同網(wǎng)簽或簽署的為手工合同的，但購(gòu)房人能提供定金或首付款電子進(jìn)賬單原件（對(duì)以現(xiàn)金形式支付定金或首付款的，不予認(rèn)可）或稅務(wù)部門出具的完稅證明的，不受限制。
問：我在一個(gè)樓盤認(rèn)購(gòu)了一套一手住房，于2017年3月份支付了5萬(wàn)元定金并轉(zhuǎn)入開發(fā)商賬戶，因按揭資料在銀行審批時(shí)間較長(zhǎng)，導(dǎo)致我與開發(fā)商在4月9日零時(shí)后才簽訂購(gòu)房合同，請(qǐng)問我這套房是否屬于限制轉(zhuǎn)讓范圍？
答：如您能提供與企業(yè)的轉(zhuǎn)賬憑證（POS機(jī)刷卡單或銀行流水證明），則不屬于限制轉(zhuǎn)讓范圍。
問：我跟張三買了一套二手住房，因該房屋土地性質(zhì)為劃撥地，需要補(bǔ)交地價(jià)，并與2017年4月9日零時(shí)前補(bǔ)交了地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，并取得用地批文，由于辦理手續(xù)多，時(shí)間長(zhǎng)，我與張三在2017年4月9日零時(shí)后才簽訂網(wǎng)簽購(gòu)房合同，請(qǐng)問我這套房是否屬于限制轉(zhuǎn)讓范圍？
答：目前我市啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作后，二手房轉(zhuǎn)讓過程增加了一些環(huán)節(jié)，例如權(quán)籍調(diào)查、補(bǔ)地價(jià)等工作，導(dǎo)致二手房網(wǎng)簽時(shí)間發(fā)生在2017年4月9日零時(shí)后的，不屬于限制轉(zhuǎn)讓范圍。
（四）受限制的行為是轉(zhuǎn)讓，方式包括“買賣、贈(zèng)與、交換”三種情形。即在限制范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，須在辦證滿3年后方可“買賣、贈(zèng)與、交換”，在限制期間不得有“買賣、贈(zèng)與、交換”的行為，但是繼承、離婚析產(chǎn)、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、作價(jià)入股、法院強(qiáng)制執(zhí)行等不屬于轉(zhuǎn)讓行為是可以辦理的。
問：我在2017年6月買了一套二手房，辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)在與妻子離婚，約定該房歸妻子所有，是否可以辦理房屋轉(zhuǎn)移登記？
答：可以，因?yàn)殡x婚析產(chǎn)不屬于《通知》中轉(zhuǎn)讓的限制范圍。
問：我在2017年7月購(gòu)買了一套二手房，辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)在法院將該不動(dòng)產(chǎn)裁定給王五，法院發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理過戶手續(xù)，是否可以辦理房屋轉(zhuǎn)移登記？
答：可以，因?yàn)榉ㄔ簭?qiáng)制執(zhí)行行為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須協(xié)助執(zhí)行，辦理該轉(zhuǎn)移登記。
（五）不動(dòng)產(chǎn)交易與登記部門要進(jìn)一步加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，嚴(yán)格按照要求對(duì)住房轉(zhuǎn)讓資格進(jìn)行審核，確保調(diào)控工作落到實(shí)處。
【解讀】目前，二手房簽約系統(tǒng)對(duì)于辦證不滿3年，無(wú)網(wǎng)簽記錄或網(wǎng)簽時(shí)間在2017年4月9日后不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了鎖定。對(duì)于不在限制銷售范圍的，當(dāng)事人可提出解除鎖定申請(qǐng)，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)交易部門完成審核開鎖程序后即可進(jìn)行網(wǎng)簽。不動(dòng)產(chǎn)登記部門在業(yè)務(wù)受理環(huán)節(jié)對(duì)住房轉(zhuǎn)讓資格將再次進(jìn)行審核把關(guān)，符合條件的，予以登記，不符合的不予受理。通過交易、登記環(huán)節(jié)嚴(yán)格審核把關(guān)，確保住房限制轉(zhuǎn)讓工作落實(shí)到位。
此前有關(guān)媒體報(bào)道、網(wǎng)絡(luò)問政答復(fù)或業(yè)務(wù)服務(wù)窗口口頭告知，在政策解讀、答復(fù)等方面可能出現(xiàn)偏差或誤導(dǎo)的情況，不能作為政策執(zhí)行的依據(jù)，最終應(yīng)以此解讀文件為準(zhǔn)。
惠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作
領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室
2017年10月10日
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