政策文件：關于印發(fā)《關于惠東縣不動產登記歷史遺留問題的處理意見》的通知
一、本意見的出臺背景
我縣自2016年6月30日正式啟動不動產統(tǒng)一登記工作，隨著工作不斷深入推進，由于以前國土、住建、房管等部門各自發(fā)證、部門之間缺乏聯(lián)動機制導致的歷史遺留問題日漸凸顯，影響不動產統(tǒng)一登記工作順利開展。根據(jù)上級文件指導精神，借鑒其他地區(qū)的做法，結合我縣實際，我局制定了《關于惠東縣不動產登記歷史遺留問題的處理意見》（以下簡稱《處理意見》）。
二、制訂本意見的目的
為妥善解決我縣不動產登記歷史遺留問題，按照尊重歷史、兼顧現(xiàn)實、便民利民、依法登記的原則，切實維護權利人的合法權益。
三、政策依據(jù)
?。ㄒ唬吨腥A人民共和國物權法》；
（二）《中華人民共和國土地管理法》；
（三）《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》；
?。ㄋ模恫粍赢a登記暫行條例》；
（五）《不動產登記暫行條例實施細則》；
?。稄V東省自然資源廳關于印發(fā)加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規(guī)字[2018]5號）；
?。ㄆ撸痘葜菔袊临Y源局關于印發(fā)<不動產統(tǒng)一登記有關問題的處理意見>的通知》（惠市國土資〔2016〕883號）。
四、制訂本意見的程序
（一）2018年8月，我局根據(jù)相關政策法規(guī)、上級文件指導精神啟動了《處理意見》起草工作。
?。ǘ?018年11月，形成《處理意見》初稿，并多次組織局內相關業(yè)務股室反復研判、修改，同時縣政府組織縣住建局、縣房管局、縣稅務局、縣信訪局等相關部門研判。
?。ㄈ?018年12月28日，經我局業(yè)務會審會議討論決定進一步完善后提交縣不動產統(tǒng)一登記工作聯(lián)席會議審議。
（四）2019年1月4日，提交縣不動產統(tǒng)一登記工作聯(lián)席會議審議，廣泛聽取相關部門的意見和建議。
（五）2019年1月9日，通過局官方網站、微信公眾號、官方微博進行為期15天的公示，同日書面函詢縣住建局、縣房管局、縣國資辦、縣財政局、縣稅務局、縣信訪局及各鎮(zhèn)政府（含街道辦、管委會）等部門廣泛征求意見。
（六）2019年1月25，結合相關部門的反饋意見對《處理意見》補充完善并報縣法制局審查。
（七）2019年2月21日，結合縣法制局的審核意見對《處理意見》進行修改后報縣政府審議。
（八）2019年3月5日，經十屆55次縣政府常務會議審議通過。
五、本意見的主要內容
《處理意見》共分以下四個部分內容：
?。ㄒ唬┑谝徊糠株U明制定《處理意見》的總體要求。
?。ǘ┑诙糠轴槍ξ铱h不動產登記涉及的歷史遺留問題分類提出具體解決辦法，具體如下：
1.第（一）條明確已取得房屋所有權屬證書，未辦理土地登記的情況如何辦理不動產登記。其中第1點規(guī)定：有合法土地權屬來源的，根據(jù)土地批準文書確定土地使用權類型后，再分類辦理不動產登記。第2點規(guī)定：無合法土地權屬來源，房屋投影界線范圍內的土地符合國有建設用地條件的，由土地管理部門上報縣政府批準確定土地為國有建設用地，其后對部分土地無合法權屬來源情況的，可按照實際情況調整宗地界線后，給予辦理不動產登記。無法調整界線的，登記時將相關情況書面如實告知當事人，并在不動產登記簿上如實記載；對全部土地無合法權屬來源情況的，按照劃撥土地登記。第3點明確規(guī)定集體所有土地上開發(fā)的商品房不得辦理不動產登記。
2.第（二）條明確國有土地使用證證載權利人與竣工驗收備案表（或私人住宅竣工驗收證明書）記載的業(yè)主不一致的情況如何辦理不動產登記。當事人雙方憑繳稅憑證等材料共同向不動產登記機構申請辦理土地使用權轉讓手續(xù)，待轉讓后的土地使用權權利人與竣工驗收備案表（或私人住宅竣工驗收證明書）記載的業(yè)主一致后，再辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記。
3.第（三）條明確單位或個人有合法的建設手續(xù)、但在建設中存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問題的情況如何辦理不動產登記。需由相關職能部門依法作出處理后，不動產登記機構依據(jù)有關部門依法處理的證明材料辦理不動產登記；不動產統(tǒng)一登記實施前，存在上述違反管理規(guī)定行為，但已辦理商品房預售許可、建設工程已完成竣工驗收、購房人或自建房人已取得房屋所有權屬證書，現(xiàn)申請不動產登記的，不動產登記機構按原證載面積登記，相關職能部門在登記后一年內對違反管理規(guī)定問題依法作出處理，并將處理結果送不動產登記機構存檔。
4.第（四）條明確已取得房屋所有權屬證書，但沒有同步辦理土地使用證轉移的情況如何辦理不動產登記。經調查核實，注銷原土地使用證，辦理房屋、土地權利主體一致的建設用地使用權及房屋所有權不動產登記。屬劃撥用地的，當事人應先按相關規(guī)定辦理劃撥土地補出讓手續(xù)及繳交土地出讓金及相關稅費后，再申請辦理不動產登記。
5.第（五）條明確因開發(fā)建設單位已注銷、被吊銷，購房人不能按照雙方共同申請的規(guī)定辦理不動產登記的情況如何辦理不動產登記。開發(fā)建設單位已注銷的，如土地和房屋權屬來源清楚、界址明確，房屋的用地、規(guī)劃報建、竣工驗收等批準文件齊備清楚，購房人可憑購房合同、購房款票據(jù)（或證明）、稅費憑證等單方申請登記，不動產登記機構經核實并公告后辦理首次、轉移等不動產登記；開發(fā)建設單位被吊銷的，購房人可通過被吊銷單位的主管或接管部門協(xié)助辦理不動產登記，也可通過法律訴訟途徑解決。
6.第（六）條明確符合交易條件的房改房、經濟適用房、集資房和職工福利房如何辦理不動產登記。宗地為出讓土地，當事人應按規(guī)定繳納相關價款后，辦理不動產登記，取得完全產權；宗地為劃撥土地，當事人應在補繳土地出讓金及相關稅費后，按出讓土地辦理不動產登記。土地使用權的處置方式和土地出讓金或價款的繳納標準，按照縣政府相關規(guī)定執(zhí)行。
7.第（七）條明確不動產統(tǒng)一登記實施前，房屋所有權屬證書和國有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的情況如何辦理不動產登記。土地使用權類型為劃撥的，辦理變更、繼承等不動產登記時，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記；辦理轉讓、處置等不動產登記時，當事人到土地管理部門直接辦理劃撥土地補出讓手續(xù)和繳交土地出讓金及相關稅費后，給予辦理轉讓、處置等不動產登記。土地使用權類型為出讓的，如業(yè)主已取得房產證，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記；如房屋權屬仍在開發(fā)建設單位名下的，由原開發(fā)建設單位完善用地手續(xù)和繳交土地出讓金及相關稅費后，給予辦理不動產登記。開發(fā)建設單位已經注銷、吊銷的，按照本意見第二條第（五）款的相關規(guī)定，由申請人繳交其名下分攤的土地出讓金及相關稅費后，給予辦理不動產登記。此外還明確土地管理、規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設等相關職能部門在登記后一年內，依法完善相關手續(xù)。
8.第（八）條明確已取得房屋所有權屬證書，國有土地使用證記載的土地用途為“綜合用地”的情況如何辦理不動產登記。首先核查原土地批準文書是否有具體用途，如其無具體用途，不動產登記時土地用途按明確的房屋規(guī)劃用途確定，如無法明確房屋規(guī)劃用途的，結合現(xiàn)狀房屋的實際用途并對應現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類重新確定歸屬地類進行登記。
9.第（九）條明確房產證未記載房屋規(guī)劃用途，且通過查找原始房產證發(fā)證檔案資料、函詢相關職能部門和所在地鎮(zhèn)政府等方式均無法明確房屋規(guī)劃用途的情況如何辦理不動產登記。按原批準土地用途確定房屋用途。對原批準土地用途與現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類不對應的，結合現(xiàn)狀房屋的實際用途并對應現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類重新確定歸屬地類進行登記。
10.第（十）條明確不動產統(tǒng)一登記實施前，當事人購買已抵押國有土地使用權的房屋并取得房屋所有權屬證書，現(xiàn)土地仍處于抵押狀態(tài)的情況如何辦理不動產登記。經抵押權人同意，不動產登記機構可予以辦理，并在不動產登記簿和不動產權屬證書上注明土地抵押狀況。
11.第（十一）條明確不動產統(tǒng)一登記實施前，違反《物權法》《擔保法》等法律法規(guī)以土地等不動產設立抵押權的情況如何辦理不動產登記?？h政府根據(jù)具體情況采取清償、置換、完善手續(xù)等方式依法處理后，不動產登記機構根據(jù)處理結果依法辦理不動產變更、注銷等登記手續(xù)。
12.第（十二）條明確對未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的地區(qū)，已依法取得宅基地使用權的地上房屋如何辦理不動產登記。由規(guī)劃部門對未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的鄉(xiāng)村及時間界限作出統(tǒng)一認定，當事人申請房屋所有權登記，符合上述認定范圍的，可不提供房屋符合規(guī)劃或者建設的相關材料。因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權和地上房屋權利人不一致的，可由村委會出具證明或提供調解協(xié)商證明材料，明確房地統(tǒng)一登記的權利主體，作為宅基地使用權及房屋所有權的權屬來源證明材料。另外還明確對規(guī)劃部門在推進規(guī)劃未覆蓋地區(qū)的鄉(xiāng)村規(guī)劃編制或修編工作上提出相關要求。
13.第（十三）條明確已取得房屋所有權屬證書，房屋的幢基底涉及跨宗地的情況如何辦理不動產登記。由土地管理部門會同規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設部門對涉及宗地按照房屋與宗地對應一致原則進行分割、合并或調整邊界處理，不動產登記機構依據(jù)處理結果辦理登記。
（三）第三部分對推進我縣不動產統(tǒng)一登記工作提出相關要求。
?。ㄋ模┑谒牟糠謱ι霞壭碌恼叻ㄒ?guī)文件以及本意見的有效期等其他事項作出規(guī)定。本意見自頒布之日起實施，有效期3年。
