HDBGS-2019-3

關于印發(fā)《關于惠東縣不動產登記歷史遺留問題的處理意見》的通知

惠東國土資〔2019〕83號

各鎮(zhèn)人民政府，平山、大嶺街道辦事處，巽寮、港口度假區(qū)管委會，縣直有關單位：

　　為進一步規(guī)范我縣不動產統(tǒng)一登記工作，妥善解決我縣不動產登記歷史遺留問題，保護權利人的合法權益，按照尊重歷史、兼顧現(xiàn)實、便民利民、依法登記的原則，我局研究擬定了《關于惠東縣不動產登記歷史遺留問題的處理意見》，經十屆55次縣政府常務會議批準，現(xiàn)予以印發(fā)實施。

　　特此通知。

　　附件：關于惠東縣不動產登記歷史遺留問題的處理意見

　　惠東縣國土資源局

2019年3月14日

關于惠東縣不動產登記歷史遺留問題的處理意見

　　為妥善解決我縣不動產登記中存在的歷史遺留問題，切實規(guī)范不動產登記行為，保護權利人合法權益，根據《物權法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等相關法律法規(guī)及《廣東省自然資源廳關于印發(fā)加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》精神，結合我縣實際情況，提出以下處理意見：

　　一、總體要求

　　以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神，深入貫徹習近平總書記重要講話精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，以“依法依規(guī)、尊重歷史、面對現(xiàn)實、為民利民”為原則，以維護人民群眾利益為核心，牢牢守住防止國有資產流失這條紅線，妥善解決不動產登記歷史遺留問題。

　　二、統(tǒng)籌兼顧，分類處理

　　（一）已取得房屋所有權屬證書，未辦理土地登記，當事人申請辦理不動產登記的：

　　1.有合法土地權屬來源的，不動產登記機構應予以辦理，有關土地權屬來源材料認定，可依據取得土地使用權時的相關政策，具體處理細則如下：

　　（1）土地批準文書項下的土地使用權類型確定為劃撥的：

　?、佼斒氯松暾堊兏?、繼承等不動產登記的，按照劃撥土地給予辦理房地權利主體一致的國有建設用地使用權及房屋所有權不動產登記。

　?、诋斒氯松暾堔D讓、處置等不動產登記的，按照劃撥土地辦理，需先核發(fā)不動產權證書，辦理房地權利主體一致的國有建設用地使用權及房屋所有權不動產登記，再到土地管理部門直接辦理劃撥土地補出讓手續(xù)和繳交土地出讓金及相關稅費后，給予辦理轉讓、處置等不動產登記。司法裁決等特殊情形的，可由受讓方辦理劃撥土地補出讓手續(xù)和繳交土地出讓金及相關稅費后，直接為受讓方辦理房地權利主體一致的國有建設用地使用權及房屋所有權不動產登記，土地使用權類型為出讓。

　　（2）土地批準文書項下的土地使用權類型確定為出讓的：

　　當事人申請不動產登記時，按照出讓土地給予辦理房地權利主體一致的國有建設用地使用權及房屋所有權不動產登記，土地使用期限終止日期與原土地權屬來源材料保持一致。

　　2.沒有合法土地權屬來源，房屋投影界線范圍內的土地符合國有建設用地條件的，由土地管理部門上報縣政府批準確定土地為國有建設用地，再分別按以下方式處理：

　　（1）已取得房屋所有權屬證書，部分土地無合法權屬來源的：

　　當事人申請不動產登記時，可以調整界線的，以“不改變原發(fā)證面積”為原則，根據已建成房屋實際占地范圍，由土地管理部門按照實際情況調整宗地界線后，給予辦理不動產登記。無法調整界線的，登記時，將相關情況書面如實告知當事人，并在不動產登記簿上如實記載。

　?。?）已取得房屋所有權屬證書，全部土地無合法權屬來源的：

　?、佼斒氯松暾堊兏?、繼承等不動產登記的，土地用途按照房屋用途確定，使用權類型直接按照劃撥土地登記，可直接辦理房地權利主體一致的國有建設用地使用權及房屋所有權不動產登記。

　?、诋斒氯松暾堔D讓、處置等不動產登記的，土地用途按照房屋用途確定，使用權類型直接按劃撥土地登記，并按照本意見關于劃撥土地補出讓的程序辦理。

　　3.集體所有土地上開發(fā)的商品住房，一律不得辦理不動產登記。

　?。ǘ﹪型恋厥褂米C證載權利人與竣工驗收備案表（或私人住宅竣工驗收證明書）記載的業(yè)主不一致的，由當事人繳交相關稅費后，當事人雙方憑繳稅憑證等材料共同向不動產登記機構申請辦理土地使用權轉讓手續(xù)，待轉讓后的土地使用權權利人與竣工驗收備案表（或私人住宅竣工驗收證明書）記載的業(yè)主一致后，予以辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記。

　　（三）單位或個人有合法的建設手續(xù)、但在建設中存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率等問題，由相關職能部門依法作出處理后，不動產登記機構依據有關部門依法處理的證明材料辦理不動產登記。

　　不動產統(tǒng)一登記實施前，存在上述違反管理規(guī)定行為，但已辦理商品房預售許可、建設工程已完成竣工驗收、購房人或自建房人已取得房屋所有權屬證書，現(xiàn)申請不動產登記的，不動產登記機構應予以辦理，按原證載面積登記，并按已建成的建筑現(xiàn)狀進行測繪落宗，同時在不動產登記簿及不動產權證書上標注“相關違法違規(guī)情況須待進一步處理”，由相關職能部門在登記后一年內對違反管理規(guī)定問題依法作出處理，并將處理結果送不動產登記機構存檔。

　　（四）合法宗地上的房屋所有權多次轉移、轉移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權屬證書，但沒有同步辦理土地使用證轉移，房屋、土地權屬證書的權利主體不一致，當事人持房屋所有權屬證書和土地使用證共同申請不動產登記的（若房屋所有權人或原土地使用權人已故，由其合法繼承人代為申請），不動產登記機構應予以受理，經調查核實，注銷原土地使用證，辦理房屋、土地權利主體一致的建設用地使用權及房屋所有權不動產登記。屬劃撥用地的，當事人應先按相關規(guī)定辦理劃撥土地補出讓手續(xù)和繳交土地出讓金及相關稅費后，再申請辦理不動產登記。

　?。ㄎ澹┮蜷_發(fā)建設單位已注銷，購房人不能按照雙方共同申請的規(guī)定辦理不動產登記的，土地和房屋權屬來源清楚、界址明確，房屋的用地、規(guī)劃報建、竣工驗收等批準文件齊備清楚，購房人可憑購房合同、購房款票據（或證明）、稅費憑證等單方申請登記，不動產登記機構經核實并公告后辦理首次、轉移等不動產登記。

　　因開發(fā)建設單位被吊銷，購房人申請辦理不動產轉移登記的，購房人可通過被吊銷單位的主管或接管部門協(xié)助辦理不動產登記，也可通過法律訴訟途徑解決。

　?。┓辖灰讞l件的房改房、經濟適用房、集資房和職工福利房，當事人申請不動產轉移登記的，不動產登記機構應區(qū)分具體情況辦理：宗地為出讓土地，當事人應按規(guī)定繳納相關價款后，辦理不動產登記，取得完全產權；宗地為劃撥土地，當事人應在補繳土地出讓金及相關稅費后，按出讓土地辦理不動產登記。土地使用權的處置方式和土地出讓金或價款的繳納標準，按照縣政府相關規(guī)定執(zhí)行。

　?。ㄆ撸┎粍赢a統(tǒng)一登記實施前，房屋所有權屬證書和國有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動產，當事人申請不動產登記時，具體處理細則如下：

　　1.土地使用權類型為劃撥：

　?。?）當事人申請變更、繼承等不動產登記的，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經依法批準不得改變已登記的不動產用途。對原批準土地用途與現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類不對應的，不動產登記機構應按照現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類重新確定歸屬地類進行登記，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中記載原批準用途。

　?。?）當事人申請轉讓、處置等不動產登記的，當事人到土地管理部門直接辦理劃撥土地補出讓手續(xù)和繳交土地出讓金及相關稅費后，給予辦理轉讓、處置等不動產登記。

　　2.土地使用權類型為出讓：

　　（1）業(yè)主已取得房產證的，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經依法批準不得改變已登記的不動產用途。對原批準土地用途與現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類不對應的，不動產登記機構應按照現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類重新確定歸屬地類進行登記，土地使用期限終止日期與原土地權屬來源材料保持一致，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中記載原批準用途。

　?。?）房屋權屬仍在開發(fā)建設單位名下的，由原開發(fā)建設單位完善用地手續(xù)和繳交土地出讓金及相關稅費后，給予辦理不動產登記。開發(fā)建設單位已經注銷、吊銷的，按照本意見第二條第（五）款的相關規(guī)定，由申請人繳交其名下分攤的土地出讓金及相關稅費后，給予辦理不動產登記。不動產登記時，用途和土地使用期限按照本意見上款的相關規(guī)定處理。

　　3.土地管理、規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設等相關職能部門在登記后一年內，依法完善相關手續(xù)。

　　（八）已取得房屋所有權屬證書，國有土地使用證記載的土地用途為“綜合用地”，且通過核查原土地批準文書無具體用途的，不動產登記時土地用途按明確的房屋規(guī)劃用途確定。房產證未記載房屋規(guī)劃用途，且通過各種方式均無法明確房屋規(guī)劃用途的，結合現(xiàn)狀房屋的實際用途并對應現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類重新確定歸屬地類進行登記，土地使用期限終止日期與原土地權屬來源材料保持一致，但不能超過相關用途規(guī)定的最高年限，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中記載原批準用途。

　?。ň牛┓慨a證未記載房屋規(guī)劃用途，且通過查找原始房產證發(fā)證檔案資料、函詢相關職能部門和所在地鎮(zhèn)政府等方式均無法明確房屋規(guī)劃用途的，按原批準土地用途確定房屋用途。對原批準土地用途與現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類不對應的，結合現(xiàn)狀房屋的實際用途并對應現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類重新確定歸屬地類進行登記，土地使用期限終止日期與原土地權屬來源材料保持一致，但不能超過相關用途規(guī)定的最高年限，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中記載原批準用途。

　?。ㄊ┎粍赢a統(tǒng)一登記實施前，當事人購買已抵押國有土地使用權的房屋并取得房屋所有權屬證書，現(xiàn)土地仍處于抵押狀態(tài)的，當事人申請辦理不動產登記，經抵押權人同意，不動產登記機構可予以辦理，并在不動產登記簿和不動產權屬證書上注明土地抵押狀況。

　?。ㄊ唬┎粍赢a統(tǒng)一登記實施前，違反《物權法》《擔保法》等法律法規(guī)以土地等不動產設立抵押權的，縣政府根據具體情況采取清償、置換、完善手續(xù)等方式依法處理后，不動產登記機構根據處理結果依法辦理不動產變更、注銷等登記手續(xù)。

　?。ㄊ┪锤采w鄉(xiāng)村規(guī)劃的地區(qū)，已依法取得宅基地使用權的地上房屋所有權登記，由規(guī)劃部門對未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的鄉(xiāng)村及時間界限作出統(tǒng)一認定，當事人申請房屋所有權登記，符合上述認定范圍的，可不提供房屋符合規(guī)劃或者建設的相關材料。因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權和地上房屋權利人不一致的，可由村委會出具證明或提供調解協(xié)商證明材料，明確房地統(tǒng)一登記的權利主體，作為宅基地使用權及房屋所有權的權屬來源證明材料。

　　規(guī)劃部門應加快推進規(guī)劃未覆蓋地區(qū)的鄉(xiāng)村規(guī)劃編制或修編工作，并嚴格核實界定鄉(xiāng)村規(guī)劃未覆蓋地區(qū)和時間，嚴格審核不動產建設是否屬于鄉(xiāng)村規(guī)劃未覆蓋。屬于未覆蓋的，應補充或修編規(guī)劃，將其納入規(guī)劃區(qū)范圍；屬于已覆蓋的，應按相關法律法規(guī)進行處理后，再行依法登記。

　?。ㄊ┮讶〉梅课菟袡鄬僮C書，房屋的幢基底涉及跨宗地，當事人申請不動產登記的，由土地管理部門會同規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設部門對涉及宗地按照房屋與宗地對應一致原則進行分割、合并或調整邊界處理，不動產登記機構依據處理結果辦理登記。

　　三、密切配合，齊抓共管（一）要從講政治、顧大局，從歷史發(fā)展的長遠眼光高度重視不動產統(tǒng)一登記工作，切實做到在宏觀上平穩(wěn)把控、微觀上大膽探索。土地管理、規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設、農業(yè)、財政、司法等部門要密切配合，形成工作合力，按照依法、規(guī)范、便民的要求，共同推動我縣不動產統(tǒng)一登記制度平穩(wěn)有序實施。
　?。ǘ┙∪O(jiān)督和糾錯機制。相關職能部門要建立健全執(zhí)法監(jiān)督和行政糾錯機制，對于不動產登記工作中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)發(fā)證行為，要責成有關部門依法處置，對失職瀆職造成嚴重后果的要嚴肅追責。不動產登記機構要嚴格按照國家和省的統(tǒng)一部署和要求，依法依規(guī)開展不動產登記工作，防止產生新的問題。

　　四、其他事項

　?。ㄒ唬┰趫?zhí)行中若上級出臺新的政策法規(guī)文件與本意見相沖突的，屆時我縣將按上級相關政策法規(guī)文件執(zhí)行。

　?。ǘ┓卜煞ㄒ?guī)政策明令禁止的，不納入處理范圍，另行依法處理。對于把握不準的歷史問題，按照“一事一議”的原則報請縣政府同意后方可辦理。

　?。ㄈ┪铱h原有文件規(guī)定與本意見相抵觸的，以本意見為準。

　　（四）本意見自頒布之日起實施，有效期3年。

　　政策解讀：關于《關于惠東縣不動產登記歷史遺留問題的處理意見》的政策解讀